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碧桂園小鎮模式研究及對特發地產的借鑒思路

發布日期:2019-03-20 10:29:58   |   瀏覽次數:1992   來源:朱睿/特發地產公司

剑网3指尖江湖公测20 www.inqhk.icu 碧桂園小鎮模式研究及對特發地產的借鑒思路

朱睿/特發地產公司


一、后城鎮化時代的經濟形勢及行業變化

2030年我國城鎮化率將達到70%左右,約有10億人生活在城市??燜俜⒄溝某欽蚧淘詿闖鞘杏玫夭歡舷蟯飫┱?、人口不斷向大城市集中等現象的同時,也必然伴隨著環境惡化、用地緊張、交通擁堵、房價高企、生活成本增加等“城市病”的日益加劇。疏解大城市人口、環境和交通壓力,這成為未來中國城鎮化和社會經濟持續發展所必須解決的重大問題。

聚焦地產行業,經濟步入新常態,下行壓力加大,寬松財政、貨幣政策,加大社會投資力度,穩定房地產業、積極創新等諸多舉措協力。從全國商品房銷售額、房地產企業前100榜單及上市房企凈利潤率等,可以看出,房地產銷售維穩、基本觸及頂部、市場向品牌企業集中、開發利潤持續壓縮、持有型物業占比提升。

因此,在宏觀環境鼓勵服務創新、促進企業加強合作共贏的背景下,由于市場環境的變化提出了新的挑戰,國家經濟發展導向支持,需要特發地產將自己的優勢輸出,在擴大規模,穩定經營的前提下形成新的可持續發展的經營增長點;房地產市場結構進入存量時代,資產管理與產業地產成為企業新關注點, N+地產需求及高專業要求特發地產將自己的專業和資源平臺輸出,形成與市場其他企業合作的吸引點,拓展項目獲取渠道。

二、標桿企業產業地產模式研究

2016年8月,碧桂園發布產城融合戰略,啟動科技創新智慧生態小鎮計劃。碧桂園科技小鎮“1+N”的發展模式,即1個重資產平臺加N個輕資產平臺,共同形成大生態。碧桂園自身持有重資產,為鳳筑巢,培養企業成長。一般選址在一線城市的周邊和二線城市的周邊重要區域。2018115日,位于廣州增城朱村、鳳崗村的A17026、A17027兩宗商住地塊的兩宗商住混合用地出讓,兩塊地總占地高達22.4萬平方米,總建筑面積約45.7萬平方米,以總價39億元被廣州市碧城科技投資公司投得。2018228日,增城朱村、鳳崗村再次有地塊公開出讓。該地塊占地面積13.84萬平方米,總建面24.63萬平方米。最終,廣州碧城以20.62億元底價,再次斬獲朱村鳳崗村地塊。這三宗地塊,構成了富士康科技小鎮的一期項目。值得注意的是,廣州碧城的四名股東分別為:富士康50%、碧桂園25%、廣州市財政局15%,廣州市增城區國有資產監督局10%。針對以上案例,可以做如下經驗總結:

(一)與優質的生產企業(行業龍頭)合作,有助于項目的獲取和后期產業引入運營;保障主導產業落地開發企業可通過整合企業自身相關資源形成小鎮產業發展核心戰略聯盟,為小鎮產業順利發展搭建主導產業資源平臺。

(二)在土地獲取的過程中,地產開發公司與產業龍頭可以相互支撐,各發所長,富士康通過碧桂園實現土地的快速開發,碧桂園則通過引入富士康,實現實質上的“勾地”。

(三)整個項目的土地獲取、開發建設環節,都是通過成立合資公司的形式進行操作,真正意義上做到互利互惠。

(四)產城結合的項目,要積極與政府開展各種形式的合作,打消政府對于“小鎮”項目僅是一錘子買賣的顧慮,實現長遠可持續發展。

(五)對小鎮進行產業導入時,可參考國家戰略產業規劃和地方產業發展規劃,并充分考慮區域產業轉型升級的需求以及開發企業自身資源條件,從而進行小鎮產業的篩選及主導產業的確定。

三、N+地產目標下的戰略分階段升級策略

(一)公司內部版塊梳理。特發地產從2016年開始,積極探索“N+地產”的產業園區建設模式。目前已建立與普洛斯(全球最大的物流企業)、天安駿業(中國產業園運營服務標桿企業)、中國瑞林(江西省冶金行業重要國企)等外部專業單位,以及特發信息、小梅沙旅游等兄弟企業優勢互補,抱團取暖,合力出擊,積極開拓“N+地產”項目資源。

(二)標準化產品包建設。特發地產N+商業模式:股權合作發展思路,以地方政府和區域內的龍頭企業為管理輸出對象,通過四大業務??椋ㄎ鏌倒芾?/span>+土地獲取+產業引入+園區運營)實現園區運營服務平臺的打造。盈利模式則分為六個階段:1、土地獲?。撼閃⒑獻使敬郵孿钅炕袢」ぷ?,以低價獲取土地,獲得溢價空間,實現輕資產運營;2、園區開發:發揮特發地產的專業優勢,主導園區規劃建設,通過園區配套住宅的銷售收入,快速回籠投入資金;3、產業導入:與普洛斯、中國瑞林等有行業龍頭企業合作引入產業資源和上下游關聯公司,雙方對導入企業的稅費和產業補貼進行分成;4、管理運營:和天安駿業、靈獅等在園區運營領域的標桿企業成立運營公司負責園區的招商運營;5、針對入駐企業員工的配套服務,將園區從傳統意義上的辦公場地升級成為生活+工作+娛樂三位一體的生態圈;6、結合國內目前的“雙創”形式和政策支持,開辟創業孵化平臺,實現園區和企業的共同成長。

(三)城市擴張及項目選擇策略。建造為以產業為核心,以項目為載體,生產、生活、生態相融合的特定區域,促進產城融合,打造智慧型樞紐型創新創業新社區。其中,科技小鎮作為主要載體形態,選址在一線城市周邊和強二線城市(主要定位在粵港澳灣區城市及省會城市),占地不超過2平方公里,合理控制單項目的規模和投資總量立足城市或片區的強勢產業集群,“堅持產業先行,地產為產業服務”。通過“龐大的產業資源+成熟的地產經驗+雄厚的金融平臺+豐富的應用場景”組成四合一的模式,真正做到“以產興城”,推動實體經濟發展。